Strathfield 推倒重建亲历：18 个月、140 万、我们学到的一切

2022 年，我们在 Strathfield 买下一栋 1960 年代的纤维板老房子时，就知道它状况很差。但我们没有预料到，在接下来的 18 个月里，我们会用最艰难的方式学到这么多东西。

决定推倒重建

这栋房子出租了 20 年。纤维板墙壁检测出石棉阳性。屋顶漏水。电路是原装的。翻新报价在 $350,000–$400,000 之间——而且翻新后仍然是一栋有着 65 年历史的老骨架，格局也令人不满意。推倒重建开始显得有意义。

第 1–3 个月：规划与尽职调查

我们聘请了一位 Town Planner 进行 DA 前可行性评估。主要发现：我们 600 平方米的地块没有遗产保护（尽管我们所在的街道有遗产建筑——非常紧张）；由于退界符合要求，CDC 可用；R2 分区允许建造单户住宅，最高可达 8.5 米。

尽管如此，我们还是选择了走 DA，因为我们想要一个略微超过高度的二层结构。Town Planner 费用：整个项目 $12,000。

第 3–6 个月：设计

我们聘请了建筑师，而不是采用量产建筑商的标准方案。这增加了费用（建筑设计费 $28,000），但为我们提供了一个充分利用朝北后院、实现室内外流动空间的设计。

经验：不要在设计上妥协，你要在里面住 20 年以上。

第 6 个月：石棉的意外

我们预算了 $22,000 用于拆除。石棉评估报告显示整栋房子都有"A 类"污染材料——不仅是纤维板，还有地砖和屋顶板。最终拆除费用：$41,000。意外超支：$19,000。务必留出应急储备金。

第 7–12 个月：DA 流程

我们的 DA 花了 11 个月——比预期更长，因为一个邻居提出了异议。异议是关于视线和隐私问题，需要修改二楼窗户的设计。经验：邻里关系很重要。我们希望在提交申请前就主动介绍自己并解释项目。

第 12–18 个月：施工

建造历时 8 个月。我们签订了 $870,000 的固定价格合同。含变更后最终费用：$930,000。变更包括：升级厨房台面（$8,000）、未在规格中明确的电气升级（$12,000）、原始方案范围外的景观（$25,000），以及因地下暗渠导致的地基结构问题（$15,000）。

最终数字

• 拆除：$41,000
• Town Planner + 建筑师 + 认证人员：$51,000
• DA 费用和开发贡献金：$22,000
• 建筑施工：$930,000
• 景观和外部工程：$48,000
• 融资费用（过渡贷款，11 个月）：$68,000
• 临时住所租金：$42,000
• 合计：约 $1.4M（不含土地成本）

值得吗？

绝对值得。我们现在拥有一栋四卧三卫的住宅，配备精美厨房、朝北娱乐区，价值与我们的投入相称。Strathfield 目前的同类成交价显示我们的房子价值在 $380 万到 $410 万之间。我们以 $210 万买地，加上所有费用，我们对结果非常满意——尽管过程中有过压力很大的时刻。

我们最大的建议：在预算中留出 15–20% 的应急储备金，尽早与邻居沟通，如果房子是 1990 年前建造的，不要低估拆除费用。