出租你的 Granny Flat：收入、税务及你需要知道的一切

所有主要州的仅限家人出租限制已经消除。你的 Granny Flat 现在可以出租给任何人——学生、情侣、专业人士或陌生人。这显著改变了投资方程。在签署租约之前，以下是你需要了解的一切。

2026 年各州租金收入潜力

税务：你必须申报什么

Granny Flat 的租金收入属于应税收入——你必须按边际税率在税务申报中申报。仅仅因为它在你自己的房产上，并没有豁免。

可以从租金收入中扣除的项目：

• 用于资助 Granny Flat 的房屋贷款部分的利息
• 建筑（每年 2.5%）和设备折旧
• 维修和保养（非改善）
• 如果使用代理人的房产管理费
• Council 费率（按 Granny Flat 面积比例分摊）
• 保险（Granny Flat 比例）

重要——资本利得税影响：将你的 Granny Flat 出租给第三方意味着你的房产该部分不再完全受主要住所 CGT 豁免保护。出售时，你可能需要为 Granny Flat 部分缴纳资本利得税。在出租之前咨询税务会计师。

家庭安排 vs 商业出租

有两种根本不同的情况，税务处理也不同：

商业出租（以市场租金出租给无关联租客）：租金收入应税，可申请扣除，出售时可能有 CGT 风险。

Granny Flat 安排（与家庭成员的正式协议）：ATO 将"Granny Flat 安排"认定为独立类别。如果你签订正式的 Granny Flat 安排（家庭成员住在那里，以换取一次性付款或照顾），CGT 影响不同——主要住所豁免可能仍然适用。ATO 对此有专门裁定（TR 2022/1）。在构建家庭安排之前获取税务建议。

房东责任

出租你的 Granny Flat 使你成为州租赁法下的房东——适用于投资房产的相同规则也适用于此：

• 提供书面租约（标准住宅租赁协议）
• 向相关州机构缴纳押金（昆士兰 RTA、NSW Fair Trading、VIC 消费事务局等）
• 保持房产处于适合居住的状态
• 在租赁开始和结束时进行状况报告
• 在进入房产前给予适当通知
• 遵守各州关于租金上涨和终止租约的具体规定

租客居住在与你相同的地块上并不会创造任何特殊豁免——所有标准租赁权利和义务均适用。

实际考量：共用一块地

在与第三方租客签署租约之前，请仔细考虑：

• 共用设施：谁支付水费？如果共用一个水表，如何分摊费用？
• 停车位：主房和 Granny Flat 住户是否都有停车空间？
• 隐私：租客能否在不穿越你的花园的情况下进入他们的单元？
• 噪音和环境：Granny Flat 入口距你的主卧窗户有多近？

这些不是问题所在，但值得在建造前进行设计——施工后更改通道路径和公用事业计量方式是昂贵的。

保险

你的标准房屋保险可能不覆盖出租的辅助住宅。在出租之前告知保险公司——你可能需要为 Granny Flat 部分购买房东保险，涵盖租客造成的恶意损坏、租金损失和租客责任。Granny Flat 的房东保险通常每年 $800–$1,500。